Mərkəzlərin qiymətləri fərdi ofislərdən 30-50 faiz yüksək olsa da, sahibkarlar üstünlüyü yenə də biznes mərkəzlərinə verirlər

Bu gün bütün dünyada gedən iqtisadi proseslərin məntiqi nəticəsi kimi ortaya çıxan biznes mərkəzləri öz əhatə dairələrini daha da  genişləndirmək üçün müxtəlif fəaliyyətləri özlərində cəmləşdirməkdədirlər. Elə bu göstəricilərinə görə də biznes mərkəzləri bütün dünyada “A”-dan başlayan kateqoriyalara bölünürlər. "Əmlak Bazarı İştirakçıları" İctimai Birliyinin icraçı direktoru Ramin Osmanov da hazırda biznes mərkəzlərinin qeyri-yaşayış sahələri bazarında ən aktiv sahələrindən biri olduğunu deyir: ”Azərbaycanda da biznes mərkəzlərinin təxminən son 2-3 il ərzində populyarlıq qazanması və bu bazarda müəyyən mənada aktivliyin meydana çıxması müşahidə olunub. Burada müəyyən səbəblər var”. Səbəblərə gəlincə, Avropa və digər xarici ölkələrdən Azərbaycana gələn iş adamlarının daha təhlükəsiz, daha dinamik, eyni zamanda, daha komfortlu ərazilərdə məskunlaşmaq istəyi bu bazarda aktivliyi bərpa edib. Bundan başqa, tədricən yerli sahibkarların da biznes mərkəzlərinə artan marağı bu sahədə fəallığı yüksəldib. Xüsusən də bu fəallıq böyük ərazilər tələb etməyən qeyri-istehsal, xidmət sahələri hesabına yaranıb: ”Onların maksimum halda 200-300, hətta 500, kiçik halda isə 50 kvadratdan başlayan ərazilərə olan ehtiyacı bu cür yerlərə tələbatı artırıb. Biznes mərkəzlərində buna uyğun yerlərin çoxluğu, eyni zamanda, xidmətlərin münasibliyi və qənaətbəxş olması sahibkarların adıçəkilən sahəyə maraq göstərməsinə səbəb olub”.

Fərdi ofis sahibkara hansı “başağrı”ları gətirir?
Ekspertin sözlərinə görə, fərdi ofislərin öz yerlərini biznes mərkəzlərinə verməsinin bir səbəbi də var. Bu da fərdi ofislərdə yerləşən insanların problemlərinin daha çox olmasıdır: ”Məsələnin inzibati tərəfini götürsək, bu zaman ofis sahəsindən istifadə edən sahibkar üçün əlavə problemlər yaranır. Bu da bir çox “başağrı”ları ilə yanaşı, maddi problemləri də ortaya çıxarır. Tutaq ki, beşmərtəbəli binanın birinci mərtəbəsində yerləşən mənzili rəsmi təyinatı dəyişilməmiş şəkildə ofis kimi istifadə edirəm. Burada vergi, qaz, su, işıq və s. işçisi ilə danışıqlar əlavə enerjiyə səbəb olur ki, bu da nəticədə aylıq xərclərin böyüməsində əsas rol oynayır”. Biznes mərkəzlərində isə belə problemlər mövcud deyil. Bu mərkəzlərdə mühafizə işi də kifayət qədər ciddidir. Fərdi ofislərdən fərqli olaraq, biznes mərkəzdə görüşəcəyin insanın yanına birbaşa qalxmaq mümkün deyil. Belə ki, bu görüşü əvvəlcədən sifariş etmək lazımdır: ”Amma bunlar məsələnin sırf nəzəri, bir qədər də sosioloji tərəfləridir. İqtisadi tərəflərə gəlincə, biznes mərkəzlərində qiymətlər fərdi ofislərdən bahadır. Apardığımız araşdırmalar göstərir ki, biznes mərkəzləri üzrə qiymətlər fərdi ofislərdən təxminən 30-50 faiz yüksəkdir”.

31 manat +ƏDV+kommunal xərclər

 
Buna baxmayaraq, sahibkarlar biznes mərkəzlərinə daha çox maraq göstərirlər: ”Səbəb də odur ki, bu mərkəzlərdə digər xərclər mövcud deyil. Bu xərclərin sırasında inzibati təsirlərdən qaynaqlanan xərclər, eyni zamanda, sosial xərclər daxildir. Bunların hamısını nəzərə alaraq deyə bilərəm ki, əgər iki il əvvəl Azərbaycanda biznes mərkəzləri üzrə məşğulluq, aktivlik dərəcəsi təxminən 40-50 faiz idisə, bu gün fəaliyyət göstərən 40-dan artıq biznes mərkəzi üzrə məşğulluq dərəcəsi 80-90 faiz arasında dəyişir”. Biznes mərkəzlərinin aktivliyi baxımından isə bu gün Nəsimi rayonu digər rayonları qabaqlayır: ”O cümlədən, Yasamal rayonunun şəhərə yaxın ərazilərində xeyli sayda aktiv biznes mərkəzləri mövcuddur ki, onların da qiymətləri kifayət qədər bahadır. Bu gün Azərbaycanda biznes mərkəzlərinin qiymətləri hər kvadratmetr üçün 15 manatdan 50 manata qədər dəyişir. Bəzən isə bu xərclərə ƏDV və kommunal xərclər daxil edilmir. Bu zaman xərclərin nə qədər böyük olma ehtimalı üzə çıxır. Ümumilikdə, hazırda Bakı şəhərində biznes mərkəzləri üzrə orta qiymət 31 manat +ƏDV+kommunal xərclər təşkil edir”.

Rentabelli və rəqabətsiz sahə?
R.Osmanov biznes mərkəzlərinin populyarlıq dərəcəsinin yüksək olduğunu göstərən xeyli səbəblərin mövcudluğunu deyir. Məsələn, son 2 il ərzində böhrandan sonra Bakı şəhərində tikintinin tempinin çox kəskin azalmasına baxmayaraq, paytaxtda eyni vaxtda bir neçə biznes mərkəzinin tikintisi davam edir, bəziləri isə artıq yekunlaşmaq üzrədir: ”Bu da onu göstərir ki, adıçəkilən bazarda qiymətlər kifayət qədər normaldır. Ümumiyyətlə, rentabellik dərəcəsi yüksəkdir”. Ekspertin sözlərinə görə, bu sahəyə maraq göstərən sahibkarlar (söhbət biznes mərkəzini tikib istifadəyə verərək ondan pul qazananlardan gedir) rentabelli sahə kimi burada işlərin daha az olduğunu ehtimal edir və bu sahəyə maraq göstərirlər. Amma biznes mərkəzlərinin sayı kifayət qədər olsa da, R.Osmanov onlar arasında rəqabətin mövcud olmadığını deyir: “Mən bu rəqabəti görmürəm. Bu gün Azərbaycanda müştəri potensialı kifayət qədər böyükdür. Buna baxmayaraq, biznes mərkəzinin sayı və onlara olan tələbat çox azdır. Əgər bu gün Bakı şəhəri üçün təxminən 200 biznes mərkəzinə ehtiyac varsa, hazırda 40-a yaxın belə mərkəz fəaliyyət göstərir. Elə biznes mərkəzləri var ki, məsələn, ekonom tipli “Landmark”da, eyni zamanda, qiyməti kifayət qədər  baha olan “İSR Plaza”da boş yer tapmaq mümkün deyil. Həm otel, həm də biznes mərkəzi kimi fəaliyyət göstərən “Park inn” də kifayət qədər aktivdir”. Ümumiyyətlə, ekspert hesab edir ki, əksər biznes mərkəzlərinin kifayət qədər müştəriləri olduğuna görə onlar arasında rəqabət hiss olunmur.

Hamı üçün əl çatmayan qiymətlər
Araşdırmalar onu da göstərir ki, yerləşdiyi ərazilərdən və göstərdiyi xidmətlərdən asılı olmayaraq, biznes mərkəzlərinin qiymətlərində uyğunsuzluq mövcuddur. Məsələn, Yasamal rayonunda yerləşən biznes mərkəzinin qiyməti Səbayel rayonunun mərkəzində yerləşən biznes mərkəzinin qiyməti ilə eynidir və ya ondan bahadır. Xidmətlərə gəlincə isə Səbayeldə təklif olunan xidmətlər Yasamalda təklif olunan xidmətlərdən kifayət qədər yüksəkliyi ilə seçilir: ”Orada tikilən biznes mərkəz yüksək səviyyədə inşa olunub və bütün xidmətlər daxilindədir”.
Müştərilərə gəlincə, aparılan araşdırmalara əsasən, bu gün biznes mərkəzlərdə qəzet-jurnallardan tutmuş banklara qədər müxtəlif spektrləri əhatə edən ofislər mövcuddur. Ümumiyyətlə isə əsas müştərilər qeyri-istehsal sahələrini təmsil edir: “Hansı ki, onların elə də böyük, geniş yerə ehtiyacı yoxdur. Həmin müştərilərin gəlirləri digər sahələrlə müqayisədə o qədər də yuxarı deyil. Yəni orta və ya ondan da aşağı gəliri olan xidmət sahələri mövcuddur ki, bu gün onlar da biznes mərkəzlərində məskunlaşmağa üstünlük verirlər”. Amma bu o demək deyil ki, həmin mərkəzlərdə qiymətlər hamı üçün əl çatandır: “Hamı üçün əl çatan olmasa da, çoxları üçün əlçatandır. Az maliyyə ilə biznes mərkəzlərində məskunlaşmaq mümkün deyil. Məsələn, “Caspian Servise” mərkəzində 1 kvadratmetrin qiyməti 25 manatdır. Kommunal xərclər buna daxil deyil. Tutaq ki, 100 kvadratlılıq ofisi götürmək lazım olsa, ofisin xərci üçün 2500 manat aylıq icarə haqqı ödəməliyik. İşıq, su, qaz kimi kommunal xərclərimizi isə özümüz ödəməliyik. Halbuki həmin və ya ondan da aşağı qiymətə bu mərkəzdən daha cəlbedici ərazidə fərdi ofis tapmaq mümkündür. Amma fərdi ofislərdə inzibati problemlərin meydana çıxması riski olduqca yüksək olduğundan sahibkarlar seçimi biznes mərkəzlərinə verirlər”.
Biznes mərkəzlərdə icarə haqqının ofisin sahəsi, mərtəbəsi, pəncərədən açılan mənzərə və s. məsələlərdən asılılığına gəlincə, bunlar qiymətlərə heç bir təsir göstərmir: “Mən bunu müşahidə etməmişəm, aparılan araşdırmalarda da belə hallara rast gəlinməyib”.

Biznes mərkəzlərinin ilk baxışdan xırda, amma mahiyyətcə böyük problemləri
Ekspert hesab edir ki, Azərbaycanda biznes mərkəzlərinin xidmətlərinə görə verilən A, B, C klasları ilə onun qiymətləri arasında da uyğunsuzluq mövcuddur. Məsələn, Xətai rayonu ərazisində mövcud olan biznes mərkəzləri E klas sisteminə daxildir və yeni açılmasına baxmayaraq, qiymətləri kifayət qədər yüksəkdir. Halbuki bu mərkəzlərin bir mərtəbəsində cəmi 2 sanitar qovşağı var: ”Təxminən 2 min kvadrata yaxın ərazini əhatə edir. Burada orta hesabla 15-20 ofis mövcuddur. Bu ofislərin hər birində orta hesabla 10 nəfərin çalışdığını götürsək, bu, 150 nəfər işçi deməkdir. 150 nəfər işçi üçün 1 mərtəbədə 2 sanitar qovşağının, cəmi 1 liftin olması, avtodayanacaq üçün ofisə 1 yerin verilməsi real vəziyyəti əks etdirir. Klası kifayət qədər yüksək olan “İSR Plaza”nı götürək. Rusiya, Türkiyə kimi ölkələrdə bu tipli yüksək klaslı biznes mərkəzlərdə insanlar kondisionerli avtomobillə evdən çıxır, biznes mərkəzinin kondisionerli dayanacağına daxil olur, oradan da kondisionerin işlədiyi ofisinə daxil olur. Bir sözlə, müştərinin ab-hava ilə bağlı rahatlığı təmin olunur. Amma “İSR Plaza”da bu komfort mövcud deyil. Orada fəaliyyət göstərən ofis sahibi biznes mərkəzindən təxminən 50-100 metr aralıda avtomobilini saxlayır, piyada mərkəzə gəlir”. Ekspertin fikrincə, ilk baxışdan xırda görünsə də, bunlar xidmət keyfiyyətinə təsir göstərən ciddi məsələlərdir.


Həqiqət İSABALAYEVA

+  -  Çap