Bazarın ən böyük problemi sənədləşmədir

Əvvəlki illərdə sürətlə gedən tikinti bumundan sonra Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında süstlük müşahidə edilir. Bəs bu gün adıçəkilən bazarın aktivləşməsinə mane olan əsas səbəblər hansılardır? "Kaspi"yə mövcud problemlərdən söz açan ekspertlər bazarda təkrar canlanmanın yaranması üçün təklif və tövsiyələrini də bölüşüblər.

Tələb kəskin düşsə də, təklif artır
"Əmlak Bazarı İştirakçıları" İctimai Birliyinin icraçı direktoru Ramin Osmanov deyir ki, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında olan problemlər hazırda ən aktual məsələlərdəndir. Ümumiyyətlə, bazarda problemləri təsnifatlaşdırmaq, onların mahiyyətini dəqiqliklə analiz etmək də mürəkkəb məsələyə çevrilib: "Çünki bu gün ölkənin daşınmaz əmlak bazarında baş verən problemlərin mənbəyi heç də daxili bazarla bağlı deyil, eyni zamanda, xaricdə baş verən hadisələrlə əlaqəlidir. Dünyada iqtisadi böhranın təsirlərindən qaynaqlanan bir sıra məsələləri buna aid etmək olar. Hesab edirəm ki, bu məsələlərin kökündə əsas nəzəri prinsiplər, yəni tələb və təklifin quruluşunda meydana çıxan mürəkkəb, qeyri-mütənasib tendensiya dayanır". Belə ki, bu gün Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında tələb kəskin aşağı olduğu halda təklifin artımı müşahidə olunur: "Xüsusilə də bunu mənzil bazarına daha çox aid etmək olar. Mənzil bazarında tələb aşağı qalsa da, yeni tikilən və hər gün bazara daxil olan onlarla, yüzlərlə mənzilin hesabına təklif çox sürətlə artır". Bu proses çoxmərtəbəli binaların birinci-ikinci mərtəbələrində tikilib təhvil verilən qeyri-yaşayış sahələri bazarına da mənfi təsir göstərib. Bundan başqa, torpaq sahələri ilə bağlı dövlət tərəfindən verilən mühüm qərarlar, yəni torpaqların tədricən bilavasitə bələdiyyələrin sərancamından çıxarılaraq Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin qərarları ilə rəsmiləşdirilməsi də bazarda bu seqmentin alıcılarının sayına kifayət qədər təsir edib. 2009-cu ilin yekunu və 2010-cu ilin ötən, eyni zamanda cari dövrü ilə bağlı proqnozlar deməyə əsas verir ki, bu gün daşınmaz əmlak bazarında dinamika azalan tendensiya ilə müşahidə olunur: "Bu dinamika özünü qiymətlərdə, bağlanan əqdlərin payında, bazara müraciət edənlərin sayında, tələbin dəyişməsində də göstərir. Bu, bütün bazar seqmentlərinə aiddir".
İlkin bazarda vəsaitlərin həcmi artırılmalıdır
R.Osmanov problemlərin həlli ilə bağlı təkliflərini də bildirir: "Bu gün bəzi ekspertlərin düşündüyü kimi, mövcud vəziyyətdən çıxış yollarını ipoteka kreditlərinin həcminin artırılmasında görmürəm. Bu gün təkrar bazara ayrılan ipotekanın həcmi tutaq ki, 75 milyon manat əvəzinə 275 və ya 750 milyon da olsa, onun bu və ya digər formada daşınmaz əmlak bazarına, xüsusilə də mənzil tikintisinə hər hansı bir təsiri olmayıb və olmayacaq". Belə ki, mənzillər daha çox fərdi xarakter daşıdığı, konkret şəxslərin mülkiyyətində olduğuna görə dövriyyədəki vəsait əsasən iki fərd, yəni alıcı və satıcı arasında hərəkət edir. Bu hərəkətin fərdlər arasında məhdudlaşması isə vəsaitin digər istiqamətlərə yönəldilməsinin qarşısını alır: "Ola bilsin ki, bəzi şəxslər alqı-satqıdan əldə etdikləri vəsaiti hansısa formada bazarın inkişafında istifadə etməyə çalışırlar. Deyək ki, yaşayış sahəsi alır, mağaza tikir və s. Amma bu o qədər məhduddur ki, həmin vəsaitdən bu sahəyə yönələn məbləğ ümumi bazarda dövr edən vəsaitin bəlkə də 2 faizini də təşkil etmir". Vəziyyətdən yeganə çıxış yolu dövlət tərəfindən kifayət qədər liberal qərarların ortaya qoyulmasıdır. Bu qərarlar ilkin bazarda fəaliyyət göstərən, mənzil tikintisi ilə məşğul olan tikinti şirkətlərinin mövcud problemlərini aradan qaldıra bilər: "Hesab edirəm ki, bu gün dövlət ipoteka kreditlərinin həcmini 700 milyona çatdırsa belə, bunun heç bir təsiri olmayacaq. Amma ipoteka kreditlərinin həcmi təxminən 250-300 milyon manat təşkil edərsə, bu, əsasən ilkin bazar seqmentinə yönəldilərsə, ilkin bazar seqmentində dövr edən vəsaitin həcmi artarsa, bu halda bütün bazar seqmentlərində müəyyən qədər canlanma müşahidə olunar. Digər bazar seqmentlərinin inkişafı bu gün bilavasitə ilkin bazardan, yəni yeni tikililərdən asılıdır". Belə ki, mənzil tikintisinin sürətlənməsi torpaq bazarında torpaq alqı-satqısına da təsir göstərir. Şəhərin mərkəzində torpaqlara olan tələbat tikinti investorlarının hesabına artır, tikinti materiallarının alqı-satqısında da xeyli irəliləyiş müşahidə olunmağa başlayır: "Yalnız mənzil tikintisinin həcminin artırılması bu gün digər bazar seqmentlərində olan problemləri aradan qaldırar. Daşınmaz əmlak bazarında mövcud problemlərin aradan qaldırılmasında başqa yol görmürəm".
Ucdantutma sənədləşməyə ehtiyac var
"MBA LTD" Konsaltinq və Qiymətləndirmə Şirkətinin direktoru Nüsrət İbrahimov da deyir ki, həm yaşayış, həm də qeyri-yaşayış mənzil bazarında problemlər mövcuddur: "Yaşayış mənzil bazarında olan problemlər sənədləşmə ilə bağlıdır. Bəzi yaşayış sahələri və ya mənzillər özəlləşdirilib, sənədləri mövcuddursa, böyük bir qismində sənədləşmədə problemlər var. Əmlak sahibi ya sənədləşməni apara bilmir, ya da tam apara bilmir. Sənədləşmə bu gün bazarın ən böyük problemidir. Burada problemi yaradan birinci vətəndaşın özüdür. Çünki o, sənədləşmədən sonra tikinti aparmalıdır. Ancaq bizdə tərsinədir. Əvvəlcə qabağa arabanı, sonra arxasına atı qoşurlar. Yəni sənədləşmə növbəti mərhələyə qalır. Bundan da bir çox rəsmi dairələr həm qanuni, həm də qeyri-qanuni qaydada istifadə edirlər. Bunun həlli yolu düzgün mexanizmlərin qorunması, onun işlənməsinə nəzarətin aparılmasıdır". Belə ki, sənədləşmənin aparılmaması mülkiyyət hüquqlarının tanınması üçün problemdirsə, digər tərəfdən biznes mühitinə pis təsir edən, iş mühitini korlayan əsas amildir: "Əmlak sahibinin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədi olsa, banka girov qoymaqla kredit götürüb biznes fəaliyyətini təmin edə bilər". N.İbrahimovun təklifinə görə, sənədi tam olmayan, ya da heç olmayan yaşayış sahələrinin ucdantutma sənədləşdirilməsi haqqında qərara ehtiyac var.
Bazara müraciət edənlər 25-27 faiz azalıb
Digər məsələ ilkin bazarda, tikinti sektorunda olan problemdir: "Hələ 1998-ci ildən aktivləşən ilkin bazarda yəni binaların harada, necə, hansı müddətə tikilməsi, təhvil verilməsi məsələlərinə uzun müddət göz yumulub. Nəticədə bu gün ölkədə tikilib tamamlanmayan və ya tikilib tamamlanaraq yaşayış olan, amma Dövlət Qəbul Komissiyasına təhvil verilsə də, müvafiq sənədi alınmayan bir neçə yüz bina mövcuddur". Sadalanan məsələlər ötən ilin sonu, 2010-cu ilin əvvəlində 2008-ci ilin əvvəli ilə müqayisədə bazara müraciət edənlərin sayınının təxminən 25-27 faiz azalması ilə nəticələnib. Belə ki, daha bir problem əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin təklif olunan evlərin dəyəri ilə uzlaşmamasıdır. Yeni tikililərin qiymətlərinə şirkətlər tərəfindən təkrar baxılması isə bu uyğunsuzluğu aradan qaldıra bilər: "Təbii ki, şirkətlər bu yolla evləri sata bilərlər. Amma şirkətin rentabelliyi olmadığı halda bu tikinti davamlı olmayacaq. Ona görə də elə qiymət formalaşmalıdır ki, həm tikintinin aparılması üçün məqbul sayılsın, həm də vətəndaşların alıcılıq qabiliyyəti nəzərə alınsın. Ucuz mənzillərin qiymətlərinin aşağı düşməsinə zərurət yoxdur. Ancaq bahalı mənzillərin ucuzlaşmasına ehtiyac var".


HƏQİQƏT

+  -  Çap