Bazarda dinamikanın bərpası üçün ipoteka kreditlərinin həcmi də qaldırılmalıdır

Ötən ildə izlənilən proseslər Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında qiymətləri stabilləşdirib. Amma bazarın aktivləşməsi üçün dövlətin daşınmaz əmlak bazarının inkişafına təkan verəcək qərarlarına ehtiyac var. 2009-cu ildəki vəziyyəti nəzərdən keçirən "Əmlak Bazarı İştirakçıları" İctimai Birliyinin ekspertləri bu qənaətdədirlər.
Əsası qoyulan binaların azlığı ciddi problemlərdən xəbər verir
Belə ki, dünya daşınmaz əmlak agentliklərinin və bazarı araşdıran qurumların 2009-cu ilin yekunu ilə bağlı açıqladıqları məlumatlara görə, ötən ilin son rübü itkilərlə yanaşı, bazarın inkişafında dönüş yarada bilib: "Buna inansaq, 2009-cu ilin son rübü 2008-ci ilin analoyi dövrü ilə müqayisədə inkişafa meyillilik və dinamikanın artımı ilə müşahidə edilib. Ötən illərlə müqayisədə ölkəmizin daşınmaz əmlak bazarında da 2009-cu ili böhran ili kimi səciyyələndirmək mümkündür. Təkcə tikintinin tempinin aşağı düşməsi bu iddianın üzərində dayanmağa əsas verir". Belə ki, rəsmi açıqlamalarda 2009-cu il ərzində Bakı şəhərində heç bir yeni tikilinin əsasının qoyulmadığı bildirilir. Ölkədə hələlik daşınmaz əmlak bazarını araşdıran yeganə qurum kimi "Əmlak Bazarı İştirakçıları" İctimai Birliyinin il ərzində apardığı monitorinqdə isə bu nəticə 19 rəqəmi ilə əhatə olunur: "Aparılan araşdırmalar göstərir ki, həmin 19 binanın mütləq əksəriyyətinin tikintisi 2008-ci ildə layihələndirilib və tikinti üçün icazə sənədləri də elə həmin ilə təsadüf edib. Sadəcə, icraçı tikinti şirkətləri müxtəlif səbəblərdən tikinti işlərinə 2009-cu ildə başlayıblar. Amma il ərzində 19 binanın əsası qoyulsa belə, bunun özü də ötən illərlə müqayisədə çox kiçik rəqəmdir və bu sahədə ciddi problemlərin olmasından xəbər verir".
Aparılan müqayisə göstərir ki, 2003-cü ildən bu yana təkcə paytaxt Bakıda bir il ərzində orta hesabla 175 binanın tikintisinə başlanıb. Bu, 2009-cu ildə qeydə alınan nəticədən 9,2 dəfə böyükdür. Qurumun il ərzində apardığı araşdırmalara görə, tikintinin tempinin azalması ilə paralel olaraq bazarda tələb, alıcılıq qabiliyyəti də aşağı düşüb. Bu amil özünü qiymətlərdə də göstərib: "Azərbaycanda iqtisadi böhranın təsirləri 2008-ci ilin sentyabr ayından müşahidə olunmağa başladığı üçün biz əsas təsirləri və dinamikanın düşmə tendensiyasını da məhz həmin dövrdən hesablamışıq". Nəticələrə görə, 2009-cu il ərzində ilkin mənzil bazarında qiymətlər 17,5 faiz, böhrandan bu yana 23,6 faiz, təkrar mənzil bazarında 2009-cu ildə 14,2 faiz, böhrandan bu yana 27,1 faiz, torpaq bazarında 2009-cu ildə 14,5 faiz, böhrandan bu yana 40,2 faiz azalıb. Bundan başqa, qeyri-yaşayış sahələri bazarında 2009-cu ildə satış qiymətlərində 10,8 faiz, icarə qiymətlərində 11,5 faiz, böhrandan bu yana satış qiymətlərində 18,3 faiz, icarədə 18,4 faiz qiymət azalması qeydə alınıb. Tikinti materialları bazarında 2009-cu ilin əvvəlində qeydə alınmış nəticədən 21,1 faiz artım, böhrandan bu yana isə 30,3 faiz qiymət azalması müşahidə olunub. Ümumi bazar üzrə 2009-cu ildə 15,2 faiz, böhrandan bu tərəfə 26,1 faiz qiymət azalması qeydə alınıb.
Bazara müraciət edənlərin sayı 69 faiz azalıb
Ekspertlər bildirirlər ki, ötən il ərzində daşınmaz əmlak bazarında dinamikaya təsir edən qərarların qəbulu, ilin ikinci yarısından başlayaraq, mənzil və fərdi yaşayış evlərinin ipoteka prosesinə cəlb olunması aktivliyi qismən artırıb. Təkrar mənzillərin qiymətində üçüncü rübün sonlarına qədər qiymət artımları da müşahidə olunub. Amma dördüncü rübün əvvəllərindən başlayaraq, yenidən mənzil qiymətləri stabilləşib və tədricən orta qiymətlərdə azalmalar müşahidə olunmağa başlayıb. Bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarında təkrar mənzil və qeyri-yaşayış seqmentləri istisna olmaqla, digər əmlak növlərinin likvidlik göstəriciləri bazardakı dinamikaya müvafiq olaraq azalan tendensiya ilə yadda qalıb. 2008-ci illə müqayisədə 2009-cu ildə bazar üzrə bağlanan əqdlərin dinamikasında 2 dəfədən çox, bazara müraciət edənlərin sayında isə 69 faiz azalma müşahidə olunub. Yeni tikililərin hesabına bazarda artan təklifin fonunda tələbin kəskin azalması tələb və təklifin strukturunu qeyri-mütənasib formada dəyişib. Bu səbəbdən də tendensiya passiv xarakter alıb. Araşdırmalar bazarda ən ciddi problemlərdən birinin nəğd satışların məhdudlaşması ilə bağlı olduğunu göstərir. Bundan ən çox əziyyət çəkənlər isə əmlak sahibləri, tikinti şirkətləri və rieltorlardır.
Torpaq bazarı 2009-cu ildən maksimum itki ilə çıxıb
Bazar seqmentləri arasında bütün göstəricilər üzrə 2009-cu ildən maksimum itki ilə çıxan torpaq bazarı olub. Şəhər mərkəzində torpaq sahələrinin real dəyərindən baha olması, şəhərətrafı ərazilərdə isə torpaqların sənədlərində ciddi problemlərin mövcudluğu bazarın bu seqmentində problemlərin daha qabarıq üzə çıxmasına təsir göstərib. Bu da öz növbəsində torpaq qiymətlərinin azalmasına təkan verib. Torpaq bazarında ən ciddi problemlərdən biri isə bu seqmentin ipoteka prosesindən kənarda qalmasıdır. Torpaqların girov predmeti kimi banklar tərəfindən qəbul olunmaması, ümumiyyətlə, kredit təşkilatlarının torpaq girovlarına qeyri-rəsmi etimadsızlığı mülkiyyət növü kimi bu seqmenti daşınmaz əmlak predmetindən uzaqlaşdırıb və qiymətlərə daha ciddi təsir göstərib. Bundan başqa, tikinti tempinin kəskin azalması, mənzil tikintisi ilə məşğul olan şirkətlərin fəaliyyətindəki durğunluq, tikinti işlərinə cəlb olunan vəsaitlərin və bu sahəyə qoyulan investisiyaların həcminin azalması və s. torpaq bazarına mənfi mənada ciddi təsir göstərib.
Bazarın potensial tutumuna təsir edəcək amillər
Torpaq bazarı ilə yanaşı, daşınmaz əmlak sahələrində ilkin mənzil bazarı da 2009-cu ildə dinamikanın kəskin azalması baxımından öz spesifikliyi ilə yadda qalıb. Araşdırmalar göstərir ki, bazarın bu seqmentində dinamikanın kəskin azalmasında yeni tikililərin ipoteka prosesindən kənarda qalmasının da rolu az olmayıb. Ekspertlər bazarın bu seqmentinə etimad məsələsinin 2009-cu ildə yenidən aktuallaşdığını da vurğulayırlar. Onların fikrincə, aktivliyin aşağı düşməsinin səbəblərindən biri də məhz budur. Bundan başqa, qiymət azalması fonunda alıcıların gözləmə mövqeyinə keçməsi də bu problemin bir qədər də dərinləşməsinə təsir göstərib: "2009-cu il ərzində 1600-dən artıq vətəndaşa 60 milyon manatdan artıq ipoteka krediti verilib. 2010-cu ildə İpoteka Fondu tərəfindən yerləşdiriləcək istiqrazların həcmi isə 75 milyon manat nəzərdə tutulur. Dövlət büdcəsindən bu istiqamətdə ayrılan vəsaiti nəzərə alsaq, 2010-cu ildə ipoteka kreditləşməsinə sərf olunacaq vəsaitin 100 milyon manata yaxınlaşacağını proqnozlaşdırmaq olar. Amma bu məbləğin 2009-cu ilin yarısına sərf olunan vəsaitdən təqribən 1,5 dəfə çox olduğunu nəzərə alsaq, bu halda kredit vəsaitlərinin 1 il üçün az olduğu qənaətinə gəlmək olar. İpoteka Fondunun proqnozlarına istinad etsək, 2010-cu ildə ipotekaya marağın xeyli artacağı gözlənilir". Amma araşdırmalar göstərir ki, bazarda aktivliyi artırmaq, dinamikanı bərpa etmək üçün ipoteka kreditlərinin həcmi azı bu məbləğdən 2,5-3 dəfə qaldırılmalıdır: "2009-cu ildə orta aylıq əmək haqqının 19 faiz artaraq 298 manata çatması, bunun əksinə daşınmaz əmlak subyektlərinin qiymətlərinin aşağı düşməsi hələ ki real alıcılıq qabiliyyətinə təsir göstərməyib. Amma bu amilin gələcəkdə bazarın potensial tutumuna təsir edəcəyi gözləniləndir. Araşdırmalar göstərir ki, orta aylıq əmək haqqının təkrar mənzillərə nisbəti 0,30, ilkin mənzillərə 0,39, qeyri-yaşayış sahələrinə 0,12, torpaq sahələrinə isə 2,36 təşkil edir". Bu göstəricilər 2008-ci ilin müvafiq göstəricilərindən 2,5-3 dəfə yuxarıdır.
Qurumdan o da qeyd edilib ki, bəzi ekspertlər 2010-cu illə bağlı proqnoz verərkən dövlət büdcəsindən tikinti işlərinə və infrastruktur layihələrinə ayrılan vəsaitləri əsas götürərək təhlillər aparırlar: "Amma nəzərdən qaçırmaq olmaz ki, büdcədən tikinti işlərinə ayrılan vəsaitlər investisiya yönümlü xərclər deyil. Başqa sözlə, mənzil tikintisi, ipoteka kreditləşməsi və daşınmaz əmlak bazarının inkişafına təsir göstərən amillərlə infrastruktur və sosial yönümlü layihələrin icrasına yönələn tədbirlərdən meydana çıxan təhlillər acı nəticələrə gətirib çıxara bilər. Bu baxımdan, daşınmaz əmlak bazarının inkişafına təkan verəcək qərarlara ehtiyac böyükdür".

HƏQİQƏT

+  -  Çap