Mənzil bazarında vəziyyət dəyişəcəkmi?

Dünya bazarında neftin qiymətinin aşağı düşməsi ilə daşınmaz əmlak bazarında da ucuzlaşma qeydə alınmağa başladı. Bu özünü statistik rəqəmlərdə də göstərir. Belə ki, 2016-cı ilin II rübündə Bakının mənzil bazarında qiymətlər ötən ilin I rübü ilə müqayisədə 0,9% ucuzlaşıb. Dövlət Statistika Komitəsindən Fins.az-a verilən məlumata görə, cari ilin II rübündə ilkin daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər 0,4% bahalaşıb, təkrar daşınmaz əmlak bazarında isə qiymətlər 0,9% ucuzlaşıb.

Bəs bazardakı ucuzlaşma nə vaxta qədər davam edəcək? "MBA qrup" konsaltinq şirkətinin direktoru Nüsrət İbrahimov qəzetimizə açıqlamasında bildirdi ki, daşınmaz əmlak bazarında əsas qiymət düşümü 2015-ci ildə və bu ilin ilk aylarında oldu. Sonradan isə qiymətlər demək olar ki, sabitləşməyə doğru gedib: "Bu gün artıq qiymətlər sabitləşib. Bizim bazaya əsasən, ilin əvvəli ilə müqayisədə manatla ifadədə təkrar mənzil bazarında 2,8 faiz ucuzlaşma var. Amma ilkin mənzil bazarında bu rəqəm manatla ifadədə 0,76 faizdir. Qiymətlər demək olar ki, sabitdir”.

N.İbrahimov təkrar mənzil bazarı ilə ilkin mənzil bazarında fərqli statistika olmasının səbəbləri haqda da danışdı. Bildirdi ki, təkrar mənzil bazarında iştirakçıların sayı ilkin bazarla müqayisədə daha çox olduğu üçün rəqabət də güclüdür: "Ona görə də aktivliyin aşağı olması bazarda qiymətləri az da olsa manatla ifadədə aşağı salıb. Amma son 3-4 ayda qiymətlər sabitləşməyə meyillidir. Bir ay ola bilsin ki, cüzi azalma olsun, o biri ay artsın. Bu da ondan xəbər verir ki, qiymətlər artıq sabitləşir. Yəqin ki, bu ilin sonuna - gələn ilin əvvəlinə qiymətlərin tam sabitləşməsinin şahidi olacağıq”.

N.İbrahimov gələn ildən qiymətlərdə tədricən artım da müşahidə edə biləcəyimizi dedi. O, bu artıma səbəb ola biləcək müəyyən faktorların olduğunu açıqladı: "Gələn ildən banklar öz fəaliyyətlərini tədricən bərpa edəcəklər. Bazarda kredit imkanları bu və ya əvvəlki ilə nisbətən daha əlçatan olacaq. İkinci tərəfdən, ehtimal var ki, İpoteka Fondu öz fəaliyyətini gələn ilin əvvəlindən bərpa etsin. Daha yumşaq şərtlərlə ev əldə etmək mümkün olsun. Həm də əhali mövcud durumla tədricən barışır və uyğunlaşır. Və təbii ki, bu durumdan çıxış edərək fəaliyyətlərini bazarda yeni yanaşmalarla qururlar. Sadaladığım faktlar onu deməyə əsas verir ki, gələn ildən artıq bazarın tam sabitləşməsi və tədricən qiymətlərin az da olsa artımı qaçılmaz olacaq”.

Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Rəşad Əliyevin sözlərinə görə, dekabr devalvasiyası bazarı oynadanda güman edilirdi ki, qiymət müəyyən qədər artacaq və əvvəlki devalvasiyada (fevral devalvasiyası) olduğu kimi 1 aydan sonra yenə qiymət enməsi başlayacaq. Lakin ssenari bir qədər fərqli alındı: "Belə ki, fevral və mart ayının əvvəllərində bank böhranı zamanı bazarda aktivlik artdı. Çünki depozitlərdən çıxarılan vəsaitlərin bir hissəsi əmlak bazarına axdı. Bu isə 1-ci rübdə qiymət enmələrinə maneə yaratdı. Bu ilin 2-ci rübündə bazarda ucuzlaşma gözlənilsə də, bu trend açıq-aydın hiss edilmədi. Bunun bir sıra səbəbləri var. İlk olaraq onu qeyd edim ki, ilkin bazarda tikinti şirkətləri artıq qiymətləri aşağı salmaq iqtidarında deyildilər. Əksinə, bəzi şirkətlər qiymət artımına getdilər. Təkrar bazarda aktivlik və likvidlik o qədər ürəkaçan səviyyədə deyil ki, hətta burda kiçik qiymət dəyişikliklərini ciddi qəbul etməyə dəyməz. Hazırda isə onu deyə bilərəm ki, bazarda qiymət enməsi gözlənilsə də, biz açıq-aydın heç nə görmürük”.

Əmlak Ekspert Mərkəzinin rəhbəri Ramil Osmanlı statistikada əksini tapan qiymət ucuzlaşmasının çox cüzi olduğunu dedi. Bildirdi ki, bu ucuzlaşma reallığı əks etdirmir: "Söhbət təbii ki, orta qiymətdən gedir. Xüsusilə nəzərə almaq lazımdır ki, ötən dövr ərzində devalvasiya baş verib, eyni zamanda vergi qanunvericiliyinə dəyişikliklər olunub. İnzibati qaydada ən azından bazara müdaxilə var. Bundan başqa, bazarda bir çox proseslər baş verib ki, onlar qiymətlərin artmasına və ya azalmasına müxtəlif formada təsir göstərib. Nəzərə almaq lazımdır ki, bu il ötən illə müqayisədə mənzil bazarı daha passivdir və proseslər mənfiyə doğru daha çox dəyişir. Çünki ipoteka kreditlərinin verilməsində də azalmalar müşahidə olunur və s. Bu baxımdan qeyd olunan rəqəmlər reallığı əks etdirmir”.

R.Osmanlı deyir ki, təkrar mənzil bazarında ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə orta qiymətlərdə 20 faizdən artıq azalma müşahidə olunur. İlkin mənzil bazarında da qiymətlərdə müəyyən qədər azalmalar var. Amma bu, o qədər də böyük rəqəmlərlə ifadə olunmur: "Bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarındakı hazırkı vəziyyət 2001-2002-ci ildən bu tərəfə ən passiv dövr hesab oluna bilər. Bu özünü tikintinin tempində də göstərir. Tikintinin tempi də xeyli dərəcədə aşağı düşür. Həm fərdi yaşayış evlərinin, həm çoxmənzilli binaların tikintisində xeyli dərəcədə azalmalar var”.

R.Osmanlı onu da bildirdi ki, proqnozlar adətən bazara mənfi təsir göstərir. Amma qiymətlərdə artımın baş verməsinə hər hansı bir əsas da yoxdur: "Proqnozlar qiymətlərə təsir göstərir, alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsinə, potensial alıcıların bazardan çıxmasına səbəb olur. Amma indiki mərhələdə, mövcud iqtisadi tendensiyalara əsasən deyə bilərəm ki, hazırda nə mənzil tikintisinin tempinin artması, nə qiymət artımında dinamikanın olması üçün ciddi bir əsas müşahidə olunur. Yəqin ki, bu ilin sonuna qədər də hər hansı dəyişiklik müşahidə olunmayacaq. Qiymət artımı və hər hansı dəyişikliklərin hər hansı bir iqtisadi əsaslandırması olmalıdır. Hazırda bunun üçün əsas və stimul yoxdur. Bu gün bu iqtisadi əsaslandırma mövcud deyil”.