Köhnə mənzilini ver, yenisini al - hansısa təhlükə var?
"Bakıda
köhnə tikililərin, xüsusən də "Xuruşovka” adlandırılan binaların sökülərək
yerində yenilərinin inşası prosesi başlayıb. İnşaata məsul olacaq şirkətlər mənzil
sahiblərinin 2 illik kirayə haqlarını ödəyərək, həmin müddətdən sonra inşa ediləcək
binada onlara yeni mənzillər təklif edən müqavilə əsasında söküntü işləri həyata
keçirirlər. İlk baxışdan inşaat şirkətlərin təklifi normal təsir bağışlayır:
bina inşa edilənədək kirayə haqqı ödənilir və daha sonra köhnə binadakı mənzil sahibi yeni və sahəsi müqayisəli şəkildə
böyük olan mənzilə sahib olur. Amma proses heç də belə sadə olmaya bilər”. Bunu iqtisadçı alim Vüqar Bayramov sosial şəbəkədə
yazıb.
İqtisadçı qeyd edib ki, risklər sığortalanmadığından, gələcəkdə
inşaat şirkəti öhdəliyini yerinə yetirə bilməsə, o zaman vətəndaşın yeni mənzili
necə əldə edəcəyi mexanizmləri bəlli deyil: "Məsələn, təsəvvür edək ki, şirkət
sakinlərə kirayə üçün ödəniş etdi, köhnə binanı sökdü və yeni binanı inşa edən
zaman müflis oldu, tikintini başa çatdıra bilmədi. Bu halda, sakinləri yeni mənzillərlə
hansı şirkət təmin edəcək? Sakinlərlə inşaat şirkətləri arasında bağlanan
müqavilələrdə bu hallar nəzərə alınmır. İnşaat şirkətlərinin aktivləri az
olduğundan, bu zaman tikintinin başa çatdırılması üçün tələb edilən xərcin
aktivlərini sataraq, ödəmək də mümkün deyil. Buna görə də, gələcəkdə belə
hallar baş verən zaman sakinlərin mənzilsiz qalmamağı üçün yeni mexanizmlərin
hazırlanıb tətbiq edilməsinə ehtiyac var”.
"Vətəndaşların
mənzili yalnız sənədləşmə formasında onlardan alınır”
Əslində, sökülən köhnə mənzilin əvəzində yeni və daha genişinin
verilməsi, üstəlik ev hazır olana qədər kirayə xərclərinin qarşılanması ilk
baxışdan cəlbedici görünə bilər. Bir çox vətəndaşlar da bununla razılaşırlar,
amma "şər deməsən, xeyir gəlməz” misalını yada salsaq, bu işin alınmama,
tikintini həyata keçirən şirkətin müflis olma ehtimalı da var. Bəs bu halda vətəndaşlara
necə təminat verilir? Vətəndaşlar aldanmamaq üçün nələri bilməlidirlər?
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin
sədri Ramil
Osmanlı "Kaspi”yə açıqlamasında bildirdi ki, bu cür proseslər şirkətlə vətəndaş
arasında qarşılıqlı razılaşma müqaviləsi əsasında aparılır, bu isə gələcəkdə
risklərin sığortalanmasında heç bir rol oynamır: "Vətəndaşların
mənzili yalnız sənədləşmə formasında onlardan alınır, bunun üçün pul verilmir.
Qarşılıqlı razılaşma ilə vətəndaşlara öz evlərinin həcmində və hətta ondan müəyyən
qədər artıq kvadrat həcmində mənzil veriləcəyi bildirilir. İnsanlar da çox vaxt
şirniklənib bu təklifləri qəbul edirlər. Burda risklərin sığortalanması prosesi
ümumiyyətlə, yoxdur, eyni zamanda, şirkətlə vətəndaş arasında bağlanan müqavilələrə
dövlət təminatının verilməsi həyata keçirilmir. Düzdür, bəzi pilot layihələrdə
dövlət təminatı var, amma əksər layihələrdə vətəndaşın mülkiyyəti əlindən
alınır, sökülür, amma ona veriləcək tikinti sahəsi heç bir formada sığortalanmır,
dövlət təminatı verilmir. Tikinti başa çatmadığı halda, prosedurların hansı
formada həll olunması qaydaları öz əksini tapmır, yalnız qarşılıqlı daxili
müqavilələrdə ümumi müddəalarla qeyd olunur. Hansı ki, o müddəalar gələcəkdə
risklərin sığortalanmasında heç bir rol oynamır”.
"...böyük şirkətlər
olub ki, bir gecənin içində iflasa uğrayıb”
R.Osmalı deyir ki, tikinti şirkəti iflasa uğrayarsa və onun heç bir
aktivi mövcud deyilsə, vətəndaşa dəymiş ziyanın ödənilməsi üçün məhkəmə qətnaməsi
çıxsa belə, o ziyanın ödənilməsi faktiki olaraq mümkün olmayacaq: "Çünki
tikinti şirkətinin balansında heç bir aktivi yoxdur, tikdiyi bina istisna
olmaqla. Tikinti şirkəti iflasa uğradığı üçün o bina da yarımçıq qalıb. Ona görə,
burada dövlət təminatının olması vacibdir. Eyni zamanda, qarşılıqlı müqavilələrdə
mülkiyyət münasibətlərinin sığortalanması mütləq vacibdir”.
Cəmiyyət sədrinin sözlərinə görə, tikintinin yarımçıq qalması,
insanların evlərindən olması ilə bağlı ölkədə kifayət qədər faktlar var: "Hətta
bəzi böyük şirkətlər olub ki, bir gecənin içində iflasa uğrayıb. Hansı ki,
bazar iştirakçıları həmin şirkətin iflasa uğramasını mümkün hesab etmirdilər.
Amma görünən odur ki, istisnalar olub, olacaq. Heç bir şirkət, sahibkar risklərdən
sığortalanmayıb. Harada pul, dövriyyə varsa, orda risk, itki var. Məsələn, Mərkəzi
Bankın bir gecənin içində qəbul etdiyi devalvasiya ilə bağlı qərarla 10 minlərlə
əmanətçi, yaxud kredit ödəyən şəxs böyük problemlərlə qarşılaşdılar. Eyni hadisələr
fond bazarında da baş verir. Bu vaxta qədər baş verənlər onsuz da olub. Heç
olmasa, bundan sonra mülkiyyətçilərin əllərində olan əmlaklarını riskə
atmamasına çalışmalıyıq”.
"Xərclərin çox artması həmin şirkətin
iflasına gətirib çıxara bilər”
R.Osmanlı qeyd etdi ki, maliyyə bazarında və yaxud tikintiyə aid
hansısa bir sahədə müəyyən qiymət dəyişikliyinin baş verməsi tikinti şirkətlərin
fəaliyyətinə təsir edir: "Tikinti şirkəti, hər hansı sahibkar müəyyən bir layihəni
həyata keçirərkən özü üçün biznes plan hazırlayır, gəlir və xərclərini
proqnozlaşdırır. Hesab edir ki, gəlirləri xərclərini ödəyəcək və burdan müəyyən
qədər mənfəət qazanacaq. Bundan sonra layihəyə girir. Maliyyə bazarında, hər
hansı bir sahədə bir az qiymət dəyişməsi baş verən kimi xərclər artır, amma gəlirlər
göstərilən kimi stabil qalır. Xərclərin çox artması həmin şirkətin iflasına gətirib
çıxara bilər”.
"O
evlərin hansı müddətə tikiləcəyi sual altına düşür”
Əmlak
məsələləriüzrə ekspertVaqif Hüseynov deyir
ki, tikinti şirkətləri söz verdikləri zaman mənzili təhvil verməyə bilərlər.
Çünki binanın tikilməsi ilə yanaşı, burada vaxt alan digər işlər də həyata
keçirilir: "Son
bir neçə ilə qədər Bakı şəhərində söküntü işləri iki formada həyata
keçirilirdi. Biri dövlət tərəfindən plana alınma idi. Burada dövlət özü
bilavasitə maraqlı idi ki, hər hansı park salınsın, dövlət idarəsi tikilsin və
s. Belə olan təqdirdə risklər minimuma enirdi. Məsələ hansısa özəl müəssisənin,
fərdi sahibkarın xidmət sektorundan gedirsə, son bir-iki ildəki tendensiyaya
baxsaq, görərik ki, sahibkarlar yerli sakinlərlə qarşılıqlı razılaşmaya gəlirlər.
Yerli sakinin kirayədə qalma xərcini ödəyirlər, bundan başqa onlara təklif
edirlər ki, yeni tikiləcək binada sakinin evi 50 kvadratmetrə qədərdisə 15,
50-100 arasıdırsa, 30 kvadrat artıq verilir. Ölkədə hazırda tikinti bumu
yaşanmır, tikinti prosesi zəifləyib. Bütün bunların fonunda o evlərin hansı
müddətə tikiləcəyi sual altına düşür. Tikiləndən sonra Fövqəladə Hallar
Nazirliyi tərəfindən yoxlanılıb onlara yaşayış icazəsinin verilməsi və s. kimi
məsələlər də var ki, onlar ən azı bir neçə il çəkəcək. Bu proses uzandıqca,
sahibkarın xərci artır. Çünki hər ay vətəndaşların kirayə xərcini
qarşılamalıdır. Bu da bir müddətdən sonra sahibkar və sakin arasında narazılıq
yaradır. Təkrar razılıq olmalı, məsələlərə baxış həyata keçirilməlidir.
Pulların ödənilməsində müəyyən yubanmalar baş verir, sözsüz ki, risklər də
artır”.
"Bu
məsələlərdə risklər əvvəldən nəzərə alınmalıdır”
V.Hüseynov
bildirdi ki, tikinti şirkəti söz verdiyi vaxtda mənzili təhvil vermədikdə, vətəndaşlar
artıq onlara söz verilən mənzilin dəyərində pul tələb etməyə başlayırlar:
"İnsanlar müəyyən müddət gözlədikdən sonra deyirlər ki, artıq həmin binada istəmirəm,
mənim evimi dəyərləndir, ödəniş et, hazır mənzil alım. Əvvəldən razılaşma sırf
həmin ev üçün olduğuna görə, artıq sahibkar hər hansı fiks məbləği vətəndaşa ödəməkdən
boyun qaçırır. Evlər də sökülüb, ortada mənzil yoxdur, razılaşmada şirkətin öhdəliyi
tikiləcək binada mənzil verməklə bağlıdır, belə olan təqdirdə xaotik vəziyyət
yaranır”.
Ekspert
onu da bildirdi ki, bu cür məsələlərdə vətəndaşlar mütəxəssislərdən məsləhət
almadan qərar verməsinlər: "Bu məsələlərdə risklər əvvəldən nəzərə alınmalıdır.
Daşınmaz əmlak üzrə ekspertlərə müraciət etsinlər, məsləhət alsınlar, risklər dəyərləndirilsin.
İnsanlar özləri başa düşməlidirlər ki, onları qarşıda nə gözləyir, evsiz qalmaq
təhlükəsi ola bilər. Qaradağ rayonunun Sahil, Lökbatan qəsəbələrində, Suraxanı,
Sabunçu rayonlarında belə hallar olub. Hətta bir binada bir mənzilin bir neçə nəfər
satılması da olub. Ona görə diqqətli olmaq lazımdır”.
Aygün Asimqızı