Durğunluğun hökm sürdüyü mənzil bazarı
Ekspertlər deyir ki, qiymət artımı
devalvasiyadan əvvəlki zamanlarda olduğu kimi
dinamik deyil
Son
dövrlər mediada rast gəlinən mövzulardan biri də mənzil bazarı ilə bağlıdır.
Mövzu ilə əlaqədar müxtəlif aspektlərdə xəbərlərlə qarşılaşırıq. Verilən
informasiyalardan belə aydın olur ki, insanların mənzilə olan tələbatı olduqca
yüksəkdir və bu tələbatı ödəmək üçün isə fərqli təkliflər irəli sürülür.
Məsələn, həmin təkliflərdən biri Mənzil İnşaatı
Dövlət Agentliyinin (MİDA) sosial evlər
layihəsidir. MİDA Yasamal Yaşayış Kompleksində mənzillərin güzəştlə
satışını elan etdi.
Mənzillərlə
bağlı olan bir digər layihə isə İpoteka və
Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən həyat keçiriləcək kirayə mənzil mexanizmidir.
Mexanizmə əsasən, vətəndaşlar mənzili kirayə götürdükdən sonra aylıq ödənişlər
etməlidirlər. Həmin vəsait evin xərcindən çıxılacaq. Müqavilə bağlanandan 3 il
sonra isə kirayəçi mənzilin sahibinə çevrilmək imkanı qazanacaq və ya ödənişi
davam etdirib 25 il ərzində mənzilə sahib ola biləcək.
Mənzillərlə bağlı belə layihələrin həyata
keçirilməsinin bazardakı qiymət siyasətinə necə təsir etdiyi maraqlıdır.
Layihələrinin həyata keçirilməsi tələb-təklif məsələsinə, ümumiyyətlə, mənzil
bazarındakı qiymətlərə necə təsir göstərir?
"Əmlak” ekspert
mərkəzinin direktoru Ramil Osmanlı deyir ki, bu layihələrin mənzil bazarına hər hansı formada təsirinin
olduğunu birmənalı iddia etmək olmaz: "Faktiki olaraq bazarda baş verən
proseslər, aparılan təhlillər göstərir ki, bu layihələr hələ ki, mənzil
bazarına təsir edəcək gücdə deyil. İlk olaraq ona görə ki, həmin layihələr üzrə
təklif portfelinin həcmi olduqca aşağıdır, ikincisi, faktiki olaraq bu
layihələr çərçivəsində bazara çıxarılan evlərin mütləq əksəriyyəti yaxın dövr
üçün alğı-satqı predmeti ola bilməz. Bu mənada onların daşınmaz əmlak bazarına
təsiri də müşahidə edilməyib. Amma son illərdə mənzil bazarında bir sıra
istiqamətlər üzrə müəyyən dəyişikliklər baş verib. Qiymətlərin manatla
ifadəsində müxtəlif dövrlərdə nisbi artımlar olub. Amma bu artımlar
devalvasiyadan əvvəlki zamanlarda olduğu kimi dinamik olmayıb. Məsələn, illik
qiymət dəyişmələri daha çox ümumi iqtisadiyyata adekvat olub”.
Ekspertdən hansı bölgələrdə mənzillərin daha ucuz,
hansılarında daha baha olduğunu soruşduq. O, bildirir ki, son dövrlərdə təkrar
mənzil bazarında nisbi qiymət ucuzlaşması müşahidə edilir: "Yəni təqribən şəhər
mərkəzində və mərkəzdən kənar ərazilərdə köhnə mənzillərin qiyməti aşağı düşüb.
Bu da ümumi bazardakı orta qiymətlərə təsir edəcək səviyyədə deyil. Amma bundan
fərqli olaraq, ilkin mənzil bazarında, xüsusilə, dövlət tərəfindən qəbul edilən
qərarlar və digər inzibatı, şəhərsalma və infrastruktur tədbirləri ilə bağlı
qiymət artımları baş verir. Bu da daha çox şəhərsalma tələblərinin sərtləşməsi,
pilot layihələrin icrasında yaranan müəyyən problemlərlə bağlı olur”.
Əmlak məsələləri
üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev bildirdi ki, alğı-satqı ofislərinə vətəndaşların
müraciəti azalıb: "Əvvəllər mənzil bazarına nəzarət etmək daha asan idi. Çünki
bazarı alğı-satqı məntəqələri idarə edirdi. Onların vasitəsilə bazardakı durumu
bilmək olurdu. İndi isə vəziyyət bir qədər dəyişib. Belə ki, hazırda mənzil
bazarındakı hesabatı aparmaq çətindir. Çünki tikinti şirkətləri reklam bazarına
çıxış əldə ediblər və mənzillərin satışını şirkət özü təşkil edir. Nəticə
etibarilə alğı-satqı ofislərinə vətəndaşların müraciəti azalıb. Bu gün ümumi
mənzil bazarı hesabatına baxsaq, durğunluq olduğunu görmək mümkündür. Amma
binalar tikilir və satılır. Məsələ buradadır ki, satılanlar ucuz mənzillərdir.
Əvvəllər bahalı yaşayış obyektlərinə maraq çox idisə, indi vəziyyət fərqlidir. Etiraf
etmək lazımdır ki, bu gün bazarda bahalı evlər işləmir. Alıcıların 80-90%-i
ipotekalı, sosial, kreditli evlərin ümidinə qalan adamlardır.
Mənzillərin qiymət səviyyəsindən danışan ekspert
qeyd etdi ki, qiyməti aşağı olanlar çıxarışı olmayan həyət evləridir: "Ümumi
olaraq, Bakı, Abşeron ərazisində ucuz evlər, sənədi olmayanlardır. Hansı ki,
şəhərin kənarında 30-35 min manata 2 otaqlı ev almaq olar. Yəni bu tip evlərə
tələbat daha çoxdur. Layihələrə gəlincə isə düşünmürəm ki, onlar mənzil
bazarındakı qiymətə ciddi təsir göstərsin”.
Makler Elburus Bayramov vəziyyətin elə
də ürəkaçan olmadığını qeyd edir: "Hazırda mənzil bazarında uzun müddətdir ki,
durğunluq var. Xüsusilə də sentyabr ayından qiymətlərdə 3-5 min arası yüksəlmə
müşahidə edilir. Alıcılıq qüvvəsi isə çox zəifidir. Qiymət artımı olan ərazilər
isə daha çox mikrorayonlar, Yasamal rayonu ərazilərdir. Çünki vətəndaşların böyük əksəriyyəti ev üçün
həmin ərazilərə müraciət edirlər. Şərait və yerləşmə baxımından həmin ərazilər
insanlar üçün əlverişli sayılır”.
Günel Azadə